买卖不破租赁的例外的情形 作者：未知     时间：2018-05-05    来源：互联网

　　买卖不破租赁，即在租赁期间如果处分了租赁物，租赁人也不受影响，买受人不能要求租赁人返还租赁物。这一规则保护的是租赁人的租赁权。但是不是在任何情况下都适用买卖不破租赁的规则呢?下面就由小编来为您介绍。

　　    一、房屋买卖不破租赁的例外情形

　　1、房屋在出租前就已经设立抵押权的，抵押人后来行使抵押权拍卖的。

　　根据相关规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已经抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该抵押物已经抵押的，抵押权实现造成承租人的损失的，由承租人自己承担。

　　这是因为，抵押权属于物权的范畴，而租赁属于债权的范围。在房屋抵押后再出租的，适用的是“物权优先于债权”原则，所以这种情况不适用于买卖不破租赁。

　　2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

　　如果涉及到法院依法查封的房屋，如果房屋查封在先，租赁在后，则法院拍卖的时候不适用买卖不破租赁;如果房屋租赁在先，查封在后的，买卖不破租赁的规则仍可以适用。

　　二、动产不适用买卖不破租赁

　　虽然《合同法》第229条规定：租赁物在租赁期间发生物权变动的，不影响租赁合同的效力，该规定并没有说不适用于动产但是按照各国的立法规定和习惯，通常是不适用动产的。为了交易的流通性，通常买卖不破租赁是不适用于动产。

　　三、破产财产不适用买卖不破租赁

　　破产的财产必然要经过变卖或者拍卖。如果适用买卖不破租赁，那么租赁人对破产的财产享有优先权。但是破产债权是按顺序清偿的。第一顺序为职工工资和劳动保险费用。如果租赁人对破产的财产享有优先权，这样就损害了第一顺序人的利益。所以买卖不破租赁是不适用与破产的财产的。

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